近日，四川高院、住房城乡建设厅首次联合召开新闻发布会。会上，四川省高级人民法院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例。

案例二：某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案

——物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期

一、基本案情

2015年5月22日，某小区业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同，约定物业服务期至2018年4月30日为止。合同到期后，该小区业主委员会未与该公司续约，但该公司继续为案涉小区提供物业服务。李某某、袁某某系案涉小区业主，2018年6月1日至2023年4月30日期间未支付物业服务费、垃圾处置费。某物业管理公司经多次催收无果，向法院提起诉讼。李某某、袁某某在审理过程中辩称，业主委员会在物业服务合同到期后及时向某物业管理公司发出了不续约的退场通知，该公司却拒绝履行合同终止后的退出、交接等义务，故双方不存在不定期物业服务合同关系，该公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。

二、裁判结果

审理法院认为，某小区业主在案涉物业服务合同约定的物业服务期限届满后，未作出续聘或者另聘物业服务人的决定；如果某物业管理公司立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能，小区秩序趋于混乱。为了保证物业服务的连续性，保障小区物业服务工作的正常运转，某物业管理公司继续为案涉小区提供物业服务，符合民法典第九百四十八条的规定。审理法院认定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，李某某、袁某某应依约支付相应的物业服务费、垃圾处置费和逾期违约金。

三、典型意义

物业服务合同不同于“一时性”合同，物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序。物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，致使物业无法发挥正常功能，秩序趋于混乱，最终损害小区全体业主的共同利益。为了保证物业服务的连续性，民法典第九百四十八条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为其继续提供服务提供了法律依据。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的意思自治，使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束，但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。

四、规范指引

《中华人民共和国民法典》

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

来源：四川高院

编辑：张建民

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